L'ESPERTO RISPONDE

    CANNA FUMARIA & FACCIATA - Felice


    "Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un condominio composto da 6 unità immobiliari. Su una delle parti esterne del palazzo scorre la canna fumaria del mio caminetto, coperta ovviamente da mattoni e intonaco, formando così uno sorta di pilastro sporgente rispetto alla parete esterna del palazzo, ma che forma un tutt'uno con esso, fino al sottotetto. Anche a causa della cattiva manutenzione dei canali di raccolta delle acque piovane sul tetto, l'intonaco che copre questa canna fumaria si sta sgretolando e cominciano a sorgere problemi con il titolare della vicina proprietà che lamenta dei danni (non meglio precisati). Vorrei sapere gentilmente a chi fa capo la spesa per il ripristino dell\'intonaco in disfacimento: 1) a me che sono il proprietario della canna fumaria contenuta in questo pilastro esterno; 2) al condominio a cui competono le spese di manutenzione dell\'intonaco che copre le pareti esterne dell\'immobile? Grazie e buon lavoro. "


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    NON PAGA: posso togliergli il telecomando? - Roberto


    "Gentilissimo, la nostra situazione è un po' complessa ma cercherò di essere quanto piu' chiaro possibile: la nostra è una cooperativa di villette a schiera. 5 da un lato e 5 di fronte. Il vialetto che porta alle villette singole è in comune. Al principio questo vialetto era comunale, poi le ultime 2 villette, illo tempore, hanno chiuso l'ultimo tratto facendone uso proprio, ma non è questo il problema. In comune, dicevo, abbiamo questo vialetto con dei lampioni e un cancello elettrico ( posizionato oltre 20 anni fa). I citofoni, i lampioni e il cancello convergono in un contatore Enel a me ( ahimè ) intestato poichè gli altri "condomini" mi hanno eletto amministratore. Il nostro non è mai stato un condominio legalmente costituito perchè tutto si svolge sul buon senso e in modo bonario. Fino a 3 anni fa. Premetto che la quota mensile è di 10,00 euro che servono a pagare le bollette enel, a fare un po' di manutenzione al cancello e a pagare una ditta di espurgo una volta all'anno per i pozzetti biologici che ognuno di noi ha nel proprio giardino. Torniamo al problema: per beghe e dispettucci tra 2 condomini questi ultimi hanno deciso di non versare più la quota condominiale di 10 euro al mese. essi usufruiscono dell\'illuminazione, dei citofoni e cosa più importante del cancello elettrico che è una sicurezza e un bene per tutti e 10 i proprietari. Nell'ultima riunione abbiamo deciso di dotare il cancello scorrevole di un selettore a chiave sia internamente che esternamente e vorremmo cambiare i codici per non far usare più il telecomando ai 2 morosi e dargli solo la chiave per aprire il cancello scorrevole elettricamente. in pratica gli toglieremmo la comodità di usare il telecomando. Loro possono entrare e uscire ma usando i selettori a chiave appena installati. Considerando che: in quest\'ultima riunione hanno firmato tutti gli altri 8 condomini per i selettori a chiave con lo scopo di precludere il godimento del telecomando ai 2 morosi, e considerando che non sono mai state inviate comunicazioni scritte per le riunioni condominiali perchè ripeto il tutto si svolge in modo bonario, POSSIAMO cambiare i codici e dare ai 2 morosi solo la chiave? possiamo incorrere in qualche problema legale? Grazie per la risposta p.s. nel frattempo il comune considera ormai questo vialetto di nostra proprietà tanto che ci ha inviato la cartella di pagamento del passo carrabile per l'anno 2014 e di 4 anni addietro. "


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    L'APPALTO DELLE PULIZIE - Sebastiano


    "vorrei sottoporle un quesito. Ad una impresa di pulizie con la quale ho sottoscritto un contratto annuale per la pulizia delle scale di un condominio ho chiesto, come faccio usualmente, copia del DURC e una visura camerale per verificare le idoneità tecniche. La titolare mi ha candidamente riferito che gestisce 42 condomini e nessun collega amministratore Le ha mai chiesto questa documentazione. Caro esperto, ritieni che il mio sia un eccesso di zelo o i miei colleghi sono poco attenti? "


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    ANAGRAFE CONDOMINIALE - Italo


    "in caso di "comunione" è necessaria la richiesta della documentazione per l'anagrafe condominiale??? Grazie per il chiarimento. Italo "


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    AMMINISTRATORE & PEC - Luca


    "Un amministratore di condominio facente parte di una società di servizi immobiliari ha l'obbligo di avere una PEC e di informare via PEC i condomini che lo richiedano? E' lecito da parte sua chiedere un corrispettivo (100 euro/anno a condomino) per la definizione e gestione di una PEC? "


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    RENDICONTO E SOLLECITI - Massimo


    "1) I solleciti di pagamento ad un condomino moroso da parte dell'amministratore come devono o possono essere fatti: con lettera semplice o con raccomandata o addirittura con racc. AR? La ringrazio per la gentile risposta. Cordiali saluti. Massimo 2)Mi rifaccio alla Sua risposta al Sig. Biagio (RENDICONTO APPROVATO)per chiederLe cosa si intende per "ricorso da presentare tramite azione giudiziaria". Cioè basta un esposto da presentare in Questura o presso i Carabinieri, oppure , tramite avvocato, una denuncia in Tribunale. Grazie per la Sua gentile risposta. Saluti. Massimo "


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    ASSICURAZIONE ED INQUILINO - Tommaso


    "Buondì, sono il conduttore di un appartamento vorrei sapere se le spese di assicurazione del fabbricato sono a carico del locatario. grazie "


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    UN GIARDINO SOPRA I GARAGES - Lucio


    "Siamo gli amministratori di un condominio. Tutti proprietari di garages sotterranei. Quando abbiamo fatto l'assemblea e il consuntivo, ci è stata contestata la suddivisione nei millesimi (rilasciatici dal costruttore) poichè alcuni di loro asseriscono che il prato verde che ricopre il tetto del loro garages non è di proprietà e quindi, le spese, ad esempio per il taglio erba (che è consistente come spesa, manutenzioni ecc.) non è di loro competenza. Da alcuni di loro ci è stato inviato il rogito dove non appare effettivamente il tetto. A noi sembrava implicito che un garages dovesse avere anche un tetto ma così sembra non sia e che quindi facesse parte di un bene comune. Devo fare l'assemblea e dovrei avere una delucidazione a riguardo per poter dare delle spiegazioni a riguardo oppure risuddividre i millesimi. In attesa di una risposta, porgo cordiali saluti Lucio "


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    RENDICONTO APPROVATO - Biagio


    "Alcuni giorni or sono, è stato approvato all'unanimità il consuntivo e il preventivo. Poichè la riunione si è protratta oltre l'orario normale, ho riletto più attentamente tutto. Rifacendo i calcoli del rendiconto ho riscontrato grossolane anomalie. Ingenuamente ho votato anch'io. In che modo è possibile intervenire affinchè il sottoscritto ( forse anche alcuni condomini) si dichiari dissenziente oppure riservandosi,ecc... di valutare ogni azione? Grazie,Biagio. "


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    SE IL CONDOMINO E' UNA SOCIETA' DI LEASING - Gianmaria


    "Buongiorno, sono un associato ANACI. Nel caso in cui il proprietario di un immobile sia una società di leasing, chi devo convocare? ...l'utilizzatore...il proprietario ..o entrambi? Qualora l'utilizzatore non avesse alcun diritto a partecipare, deve presentarsi con delega specifica ad ogni occasione o è sufficiente una delega iniziale generica per tutte le future assemblee? Attendo un vostro prezioso parere. "


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    LA LETTURA DEI CONTATORI - Eliana


    "L'amministratore del mio condominio, ha presentato il conto consuntivo che mi riguarda senza aver fatto la lettura di acqua calda (il contatore si trova all'interno della mia abitazione), ho chiesto delucidazioni in data 9 gennaio u.s., non ho avuto risposta, io voglio dal sig. XXXXXXX i calcoli relativi con il consumo dell'acqua da me consumata o devo, secondo lui pagare anche quella degli altri? In attesa di risposta vi ringrazio. E, scusi, le regole sono uguali per tutti nell'ambito del condominio? "


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    SE IL DANNEGGIANTE E' UN INQUILINO: Maria Antonietta


    "Buona sera, la mia domanda è questa : Mi è stato creato un danno dal piano sopra il mio appartamento. Ho chiesto all'amministratore di intervenire e LUI mi risponde che non'è di competenza Sua.Premetto che io sono proprietaria e la famiglia che abita sopra il mio appartamento sono inquilini.L'amministratore non mi ha mai fatto vedere nessun richiamo fatto al proprietario dell'appartamento che mi ha creato il danno. Grazie per un eventuale Vostra risposta. (successivamente la Signora ha spiegato che si trattava di una perdita d'acqua dovuta a lavori eseguiti dall'inquilino) "


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    AMMINISTRATORE CESSATO - Biagio


    "Buon giorno volevo formulare la seguente domanda: Ai fini della cessazione dell'incarico di amministratore, il dimissionario dovrà consegnare tutta la documentazione inerente all'anno di riferimento oppure anche i documenti degli anni precedenti?Grazie.distinti saluti. "


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    QUANDO VIEN LA NEVE - Daniele


    "La spesa dello sgombero della neve su una terrazza ad uso esclusivo ma che è tetto del garage condominiale si riparte per 1/3 e 2/3 ? "


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    PULIZIA E ILLUMINAZIONE SCALE - Leonardo


    "Alcuni Amministratori tendono a far pagare le spese di illuminazione e pulizia delle scale, al proprietario del solo garage, perchè ha il contatore dell'ENEL o dell'acqua, collocati all'interno del vano scale del condominio e che tra l'altro non possiede le chiavi di accesso. Gradirei avere da Lei una Sua opinione in merito. La ringrazio sin d'ora per la Sua cortese attenzione. "


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    I CANCELLI CARRAI - Leonardo


    "Nel condominio ci sono due garage, (di cui uno è in mio possesso), prospicienti la strada, all'interno dei cancelli che racchiudono il condominio. L'amministrazione dice che la manutenzione dei cancelli di ingresso e dei pilastri di sostegno agli stessi, sono completamente a carico dei proprietari dei due garage in quanto essi sono destinati solo a tale uso (non abbiamo mai fatto una vera e propria manutenzione ai cancelli, se non una dipintura, sostituendo il lucchetto e dividendo la spesa). Faccio notare che copia delle chiavi dei cancelli, sono in possesso dei condomini per poter meglio accedere alla proprietà , per un uso più comodo i caso di lavori. Gradirei avere da Lei una Sua opinione in merito. Non è certamente per la spesa, che andrei a sostenere, ma è una questione di principio. La ringrazio sin d'ora per la Sua cortese attenzione e con l'occasione invio Cordiali saluti. "


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    RICCARDO


    "L'amministratore ha effettuato interventi di risanamento di muri esterni e altre manutenzioni per condensa sui velux del tetto durante il periodo di garanzia decennale. Non ha applicato IVA agevolata del condominio che so essere del 10 %. Si difende dicendo che il costruttore è andato in liquidazione.Abbiamo obiettato che c'era la Direzione dei lavori (professionista) che poteva intervenire. Volevo sapere se il comportamento dell\'amministratore è corretto e se è corretta l'applicazione che ha fatto di IVA ad aliquota massima. Riccardo "


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    AMMINISTRATORE E COMPENSO - Katia


    " Il 30/10/2013 abbiamo fatto l'assemblea per chiusura esercizio e nomina nuovo amministratore; per quest'ultima cosa non avendo raggiunto i millesimi previsti per legge, è rimasto in carica lo stesso in prorogatio imperii. In tempi brevi cioè in gennaio 2014 abbiamo raggiunto l'accordo di cambiare amministratore. Spetta il compenso a quello uscente in prorogatio imperii? Ringrazio anticipatamente. "


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    MOROSITA' & INFORMAZIONE - Antonio


    "Nell'agosto 2010 chiesi, via e-mail, all'amministratore di farmi avere "con date e descrizioni le azioni intraprese per il recupero del credito (da un inquilino moroso da 6 anni)". Mi rispose che "per il dettaglio dovrei chiedere all'avv. C.". il 6 agosto 2013 rinnovai la richiesta e mi fu risposto: "La pratica del Sig. L. Ú stata seguita dall'avv. C. il quale sarà ben lieto di indicarle date ed iniziative. Concordi con l'avvocato direttamente il costo di questa relazione". Ma la legge 220/2012 art. 10 comma 9 non prevede l'obbligo dell'amministratore di fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso? Ringrazio anticipatamente per la gentile risposta. "


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    L'AMMINISTRATORE E' SPARITO? - Sonia Maria


    " Salve, come comportarsi nel caso che l'amministratore del condominio si renda irreperibile e si sospetti che sia sparito volontariamente. Attendo risposta. Saluto cordialmente. "


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    DETRAZIONE 50% - Renato


    "Sto ristrutturando l'Immobile effettuando delle modifiche interne (abbattimento tramezze-modifica stanza etc), vorrei sapere se le spese sostenute per l'acquisto e posa in opera delle nuove porte interne dell'appartamento, godono della detrazione Irpef del 50%. E la sostituzione del parquet della zona notte? "


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    Cheti


    "Due domande, se posso. Ho visto che alcuni condomini hanno prese di corrente nei garage con cui succhiano elettricità condominiale. L'amministratore nel 2010 ha inviato a tutti una lettera di fuoco in cui ordinava di mettere il contatore e di pagare. Uno solo lo ha fatto, l'amministratore non è più intervenuto e non ha mai risposto alle mie lamentele. Ci sono danni nelle parti comuni l'amministratore con cui ho seri problemi, che nel 2012 ha detto pubblicamente che non faccio parte del Condominio, ha ignorato quelli presenti nel muro perimetrale nel mio scoperto privato e mi ha costretta a stralciare la mia posizione, quindi ho un mio avvocato e adesso ho scoperto che dovrò pagare la mia parte di A.T.P.. Adesso il Condominio ha raggiunto un accordo con l\'immobiliare che si è impegnata a sistemare l'edificio, ma io sono stata esclusa perchè pretendo troppo per i miei danni che ammontano a 13000 euro su un totale di 50000! Come posso obbligare l'amministratore ad occuparsi del mio muro condominiale? "


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    RIPARTIZIONE SPESE - Antonio


    "Nel mio condominio di montagna,la spalatura della neve nelle parti comuni viene suddivisa in millesimi,si può decidere di dividerla a unità con una semplice maggioranza o deve esserci l'unanimità dei condomini? grazie del vostro aiuto. "


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    LE LUCCIOLE - Paolo


    "Abitiamo in uno dei tanti condomini dove ci sono delle prostitute. Sembra che il loro proprietario di casa affitti l'appartamento esclusivamente a prostitute. A parte il solito fastidio legato al continuo flusso di clienti, ultimamente stiamo vivendo situazioni alquanto pericolose. La scorsa settimana si sono presentate un paio di persone per picchiare una delle prostitute. Ieri sera altri sono penetrati nel palazzo dando fuoco al portoncino del loro appartamento. La domanda è la seguente: siccome la maggior parte dei condomini sarebbe d'accordo (eccezion fatta per il proprietario di quell'appartamento ovviamente) potremmo chiedere all'amministrazione di disattivare per un periodo l'apertura del cancello d'entrata dal citofono? Questo, costituirebbe effettivamente, a nostro avviso, un ottimo deterrente visto che le prostitute in questione sarebbero costrette ad uscire dalla loro tana ogni volta per aprire ad un cliente. "


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    CLAUSOLA VESSATORIA - Enzo


    "Il costruttore venditore ha redatto il regolamento di condominio con la regola della sua esclusione dalle spese condominiali delle U.I.U. ancora invendute. In fase di rogito notarile ho contestato tale regola vessatorio ed ho fatto togliere ogni riferimento al regolamento condominiale nel rogito. L'amministratore incaricato dal costruttore, intende farmi pagare le spese anche per le U.I.U.. Chi ha ragione? "


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