BALCONE AGGETTANTE: CHI PAGA? - Gianluca

Buongiorno, abito al piano terra ed al mio appartamento è annesso un giardino di mio uso esclusivo, la palazzina si compone di n.5 piani più il lastrico solare sopra di esso che funge da copertura alla struttura dell'edificio e per cui degli appartamenti sottostanti. All'appartamento del quinto piano è annesso un balcone aggettante ad uso esclusivo della sola proprietà del suddetto piano, cui però la sua proiezione cade su una porzione del mio giardino, nessun altro balcone è presente nei piani inferiori. Poiché si deve provvedere al rifacimento degli intonaci, delle solette, dei cornicioni, dei frontalini ed infine del sottobalcone il tutto di esso, vorrei pertanto sapere come andrebbe suddivisa la spesa. L'attuale amministratore mi indica che poiché di tale balcone aggettante io ne usufruirei di un beneficio seppur parziale derivante dalla sua ombra e riparo dalla pioggia (sebbene nel giardino all'aperto) tali spese devono essere in misura dei 2/3 a carico mio. Grazie

Risposta:

Gentile sig. Gianluca,
l'interpretazione del suo amministratore appare veramente fantasiosa.
Costante prassi e ultima giurisprudenza hanno raggiunto una specie d'armistizio stabilendo che:
1) nel caso di balcone a sbalzo che faccia parte di una serie, e quindi funga da soffitto per il sottostante, si applica per analogia l'art.1125 C.C. (soffitti, volte, solai) e quindi la proprietà sarà comune tra i due proprietari cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura. Le spese di manutenzione saranno divise in parti uguali, restando a carico del soprastante la manutenzione del pavimento e del sottostante la manutenzione del soffitto;
2) nel caso di balcone isolato (come il suo), lo stesso viene considerato prolungamento della unità immobiliare verso l'esterno e quindi le spese saranno a totale carico di quel proprietario;
3) in ognuno dei due casi, le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti i condomini solo se sono presenti caratteristiche architettoniche che incidano sull'estetica dello stabile.

Infine, se anche si volesse, per assurdo, valutare il riparo del balcone, posto 15 metri sopra il suo giardino (sic), i due terzi mi sembrano veramente eccessivi. Da non dimenticare poi che, prima di lei, godono dell'ombra e del riparo altri 4 appartamenti.

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Guido Bartolucci
consulente per il condominio
www.espertoincondominio.it"

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